2019,樓市的冰冷真相

2020-01-01      來源:黃岡房地產   瀏覽次數:23

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2019年的最后7個小時,盤點今年的國內樓市。


1

整體冰冷


2019年的樓市基本面是橫盤和下跌。橫盤城市主要是北上廣和三四線,陰跌則以二線城市為主。


北上廣橫盤,是因為漲的早,已經跌過一波,剛需置換居多,投資客少,現在是價值筑底,漲不上來也跌不下去,橫盤。


三四線為什么大部分橫盤不是下跌,因為很多小城市雖然也漲了一倍,但投資客的數量遠少于二線,大多還是靠本地購買力炒起來的。


三四線之前基數太低,翻了一倍也不過七八千上萬,和收入比起來不算太離譜,再加上六個錢包,還撐得住,所以,橫盤。


二線就沒那么好運了,陰跌不止。


這兩年風頭出盡的二線強二線,為什么反而不如三四線扛跌?


因為炒作太過,投資客太多,新房賣的太多,等到塵埃散盡,只有一跌才能對的住前期兇猛的漲幅。


這些炒作過盛的二線,投資客正在集中出貨。


最新鏈家掛盤數據,重慶在售二手房140031套,成都在售二手房125267套,武漢在售二手房113271套,天津在售二手房112733套,鄭州在售二手房96977套。


數據不會說謊,之前買入有多火爆,現在出貨就有多兇猛。


房地產數據中心近期發布的2019年一二三線房價走勢圖,也印證了一線橫盤微漲,二線陰跌,三四線橫盤的判斷。



2

局部火熱


雖然冷是今年樓市的主基調,但偌大的中國,不可能一冷俱冷,一熱俱熱,資金永遠需要尋找出口。


今年最熱的城市是深圳,這篇就不多說了。


除了深圳,今年漲幅較大的城市還有蘇州、沈陽、昆明和洛陽。


蘇州是今年樓市的妖股,6月份迎來一波逆市大漲,蘇州上漲的基礎是良好的城市基本面和過早的調控。


沈陽昆明這樣的弱二線,為什么19年還在延續漲幅,因為弱二線是本輪大漲最后的輪動板塊,尾輪的余波最弱,但延續的時間最久。


尤其是沈陽,從18年開始,大批資深炒家和炒房團會師沈陽,炒作價格最低的省會概念,加上本地開發商的暗中協作,沈陽成為最后的狂歡圣地。


多套并發、多核、代持、零首付、批量掃樓,所有的炒房模式在沈陽被運用到極致,幾十套,幾百套房源被多個炒家來回倒手,瘋狂一直延續到2019年的上半年。


盛宴之后,必是一地雞毛。沈陽現在的二手房掛盤量已有73835套,這還是在大量新盤未交付的情況下,未來兩年的沈陽,會不會超越重慶,成為二手房掛盤量第一城,不妨拭目以待。


洛陽的上漲,則是源于相對低的房價基數和地鐵開通的炒作。


各城市房價的漲與跌,我想套用托爾斯泰的一句話:房價下跌的理由總是相似的,而上漲的理由,則各有各的不同。


2019年底,國內城市房價冠軍已悄然易主,深圳躍居第一,上海第二,北京退居第三,第四名廈門,第五名廣州,第六名不是杭州和南京,而是三亞。


2019年城市商品房成交均價前十名



經過下半年一波猛烈上漲,深圳已成為全國房價最高的城市,但房價最高并不意味著風險最大,深圳的二手房掛盤量已縮減到38937套,比七月份減少了8000套,供不應求會一直是這個城市的主旋律。


從這張表格中可以看出,有的城市房價之所以高,除了城市級別和經濟基本面這些關鍵因素,還有失衡的供求關系,比如廈門和三亞。


3

2020


2020年,深圳大概率是先漲后橫,國內樓市整體仍以平穩為主,但不時會有熱點爆出。


2020年會不會有大行情,要看北京,深圳是領頭羊,北京才是風向標。


北京不啟動,全國很難有整體行情,只會有局部熱點。


4

說說雄安


我想說一說快被遺忘的雄安。


雄安2017年4月1日宣布成立,風頭出盡之后,接近三年的時間沒有明確的開工建設時間,雄安陷入沉寂。


雄安的建設會無限期延后嗎?


首先,我們要厘清一點,雄安絕不是又一個規模宏大的新區,而是中國新型城市建設和土地財政改革的一塊試驗田。


為什么要做土地財政改革的試驗,因為除了北上以及長三角、珠三角少數經濟強市,可以不依靠土地財政吃飯,國內絕大多數城市對土地財政的依賴度非常高,尤其內地大量三四線城市,一旦無地可賣,地方財政很快會面臨重大危機。


17、18年的棚改讓三四線迎來了狂歡,漲價去庫存,去庫存的同時又賣出了更多土地,這些地很快又會變成大量商品房,人口在流失,房子卻越來越多。


房子一旦賣不動,開發商就沒有動力拍地,地方政府賣地收入銳減,地方債問題很快就會烏云壓頂,甚至引發財政危機。


普通老百姓每天想的是如何炒房賺錢,而高層想的則是頂層設計和宏觀布局。哪個城市房價的漲與跌,哪些人暴富,哪此人被套牢,和國家的穩定與發展比起來,重要嗎?根本不重要。


所以,北京房價一直被按著不能漲,做為帝都,中央的親兒子,犧牲房價是覺悟,更是任務。


雄安正是在這個前提下誕生的。


中國的城鎮化進程還要持續三十到五十年,留給中央解決地方債和土地財政問題的時間已經不多了,雄安做為改革的試驗田,沒有試錯的機會。


雄安最根本要解決的問題,是土地問題,讓土地不再是一次性售賣的賺錢工具,而是持續穩定的財政來源,并激發出土地的真正活力。


需要從土地開始破局的雄安,一定不能再走四十年五十年七十年批租的老路,也不可能像西方國家那樣連帶土地所有權一起轉讓。


雄安的土地,有可能采用年租的模式,按土地每年的產出效益來確定租金高低和是否續租,而不是價高者得,引導土地的承租者采用多種方式提高生產力,獲得更高的規模產出效益,從根本上解決土地的房地產化問題。


如果雄安能探索出一種行之有效的土地新模式,然后批量復制在其他城市,則中國經濟房地產化的困局有望破解。


如此重大的落子,沒有試錯的機會,需要三思而后行,謀定而后動,我想,這才是雄安遲遲未開局的原因。


5

寫在最后


寫完國內樓市總結(過去)和雄安(未來),轉回深圳(現在)。


12月25日,我發了一篇文章:調控之后,深圳房價會降嗎?結論很明確,輪動還在繼續,只會漲,不會降。


留言第一條:又在鼓吹上漲,有完沒完啊?當天,取關了一百多。


我知道總說漲很討厭,很不體諒民生,很不政治正確,可是,這就是真相。


米宅珠三角從去年12月22日開號,一直到今年8月中旬,我沒寫過一篇唱多深圳樓市的文章。


8月18日,先行示范區成立,當天,我寫了“深圳成為偉大城市的第二次機遇來臨”。


9月6日,我寫了“蟄伏三年半,深圳的金九銀十已經到來”,告訴大家深圳樓市開啟了上漲之門;


10月25日,我寫了“深圳,十年格局已定”,明確指出,未來十年,深圳最好的投資機會在西部;


11月29日,我寫了“深圳,見證2019”,給出判斷,深圳房價還會繼續上漲和分化;


12月2日,我寫了“注意,深圳正在啟動史詩級板塊輪動”,預測西部漲停之后,龍華、龍崗、福田、羅湖會輪動補漲;


12月11日,我寫了“業主控盤,暴力拉升,一場魔幻大戲正在上演”,這篇文章發布后,后續發生了什么大家都知道了;


12月25日,我寫了“調控之后,深圳房價會降嗎”,明確告訴大家,不會降,輪動和補漲只會繼續。


上漲一旦啟動,就是一部連續劇,絕不會高潮即終局。


一直關注米宅珠三角公眾號的粉絲,能清晰看到下半年深圳樓市的上漲過程與細節。我也敢說,我每一步的預測,都是準確的。哪怕有一個人信了,行動了,也就夠了。


我不是多軍,也不是空軍,我只是用自己掌握的樓市知識,和每天接觸的大量一線信息,告訴大家樓市正在發生什么,下一步又可能發生什么,而不是編織一個房價平穩、歲月靜好的幻像。


2020年,大漁會繼續堅守深圳,用文字告訴大家我所了解的樓市真相


房價 宏觀分析

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