最大物業IPO 宋廣菊站臺與保利物業50倍高估值背后

2019-12-20      來源:黃岡房地產   瀏覽次數:75

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最近物管行業有點熱鬧,先有彩色生活人事重組,成為二手唐學斌副會長,然后萬科房地產牽手戴德梁行,再次引起對其市場的預期。

在萬科房地產活動現場,媒體在詢問合資公司成立后萬科房地產是否能達到千億市場價格時,首席執行官朱保全感興趣,說寶利房地產很快上市,要看寶利的表現。

聽說波利的房地產或者萬科的房地產可以為尋找路資本市場提供參考樣本。

12月19日,波利的房地產敲響了港口交匯處發售的銅鑼。 就像當時碧桂園房地產發售時楊國強出現在月臺上一樣,波利發展會長宋廣菊也出現在敲鐘現場。

清等聲音落后,人人看到香港股票實時交易畫面,波利房地產首次發售43.8港元,比招股價35.1港元上漲24.79%。 交易結束時,股價45.35港元,成交37.43億股,市值241.87億港元,市盈率達49.7倍。

當天,在港口交匯處敲鐘的是另一個內房不動產股時代的附近,但是兩個不同的方向。 時代鄰居的收入很快就破裂了,報價為4.89港元,比股價下跌了5.05%。

第一天的激高背后

保利的房地產上市的第一天高達24.79%,并不是對市場沒有不滿。

據招股書介紹,基石投資者包括著名投資機構高葫蘆資本、GIC、中交國際(香港)、國調基金,基石占30%。

其中,GIC是新加坡政府投資公司,是目前世界規模最大、最成熟的PE投資者之一,高產資本是張磊創辦的亞洲地區資產管理規模最大的投資基金之一,迄今投資過百度、騰訊、京東等企業。

根據昨天12月18日公布的分配結果,此次寶利房地產共發行了1.33億股h股。 其中香港公開發售股大幅超額購買,共購買38.6億股香港發售股,約等于香港公開發售項目首次購買的1733.36萬股香港發售股的222倍。

因此,如果啟動回撥機制,香港公開的股票總數將增加到6533.36萬股,加上相當于全球上市項目首次可購買股票總數的約49%的國際發行股票,最終將籌措45.79億美元的資金,這是目前上市資產額最大的房地產

明星基礎投資者,超購223倍,高評價… … 市場對該房地產新股的期待越來越高,但從觀點出發,據房地產新媒體報道,實際上在昨天上市前夜的黑市交易中,波利房地產的股價上漲幅度已經達到14.67%,最高參照40.4港元。

為什么保利的房地產受到資本市場的熱烈反應?

一些行業對于旅游景點的新媒體表示,波利房地產的上市是爆炸性的,與整個房地產板塊都很受歡迎是無法區分的。 與房地產開業企業相比,房地產行業本身的現金流量好,輕資產擴張快,周期屬性弱等特點,增長性高,個別房地產股票的評價也高于住宅企業的母公司。

數據顯示,截至12月18日,恒生指數年初以來總體上升幅度僅為7.7%,板塊今年總體上升幅度達到88%,大幅戰勝恒生指數。 其中,新城悅服務、永升生活服務、佳兆業美、雅生活服務、中海房地產、碧桂園服務等年初上漲幅度超過100%,新城悅服務上漲幅度達到195%。

但與此同時,上市房地產股也出現了差異。 在規模規模、收益增長率、收益水平等方面,通常要衡量物品管理公司的角度。

就規模而言,以母公司的保利為背景發展幾乎是“ 起跑線” 往上爬。 截至2019年6月30日,寶利房地產在管面積為2.6億平方米,碧桂園服務在管面積超過2.17億平方米的最新合同面積為4.55億平方米,僅次于碧桂園服務、彩色生活等。

在管面積中,保利發展提供的面積為1.12億平方米,比率為43.1%,這一整體量本身沒有超過房地產公司。 但同時,除了接受母公司的業務外,保利房地產近年來有意進行外部開拓,第三者的比例從2016年的91.9%下降到現在的5成以下。

2016年至2018年寶利房地產總銷售額分別達到25.6億元、32.4億元和42.29億元,比上年增長26.4%和30.5%。 截至2019年上半年,收入28.22億元,比上年增長47.3%,居業界前列。

鎧甲和柔軟的肋

規模如為鎧甲,收益水平是新股保利房地產的軟肋。

根據招股書,保利房地產2016年至2018年的凈利潤分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元,到2019年上半年為止為3.21億元,純利率為11.4%,處于較低水平。

特別是2016年至2018年寶利房地產總利潤分別為4.28億元、5.8億元和8.51億元,2019年上半年為6.67億元。

據此計算,近3年和今年上半年,波利房地產毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%、23.6%。 2018年港口上市物業管理公司平均毛利率為37.84%,碧桂園服務39.2%,雅生活37%,佳兆業34.3%。

據地產新媒體報道,房地產公司的收益水平與主要業務類型、占有率有關。 寶莉房地產收入結構顯示,上半年收入28.22億元,物業管理服務是主要收入來源,占總收入的64.6%,非業主增值服務占16.3%,社區增值服務僅占19.1%。

相反,收入大的傳統物業管理毛利率僅為18.1%,非業主增值服務毛利率為21.3%,不到2成的社區增值服務收益力最強,毛利率達到44.1%。

換句話說,粗利潤率高的增值服務稍低,整體粗利潤能力弱。

但是,從招股書也可以看出,波利的房地產也在逐年擴大增值服務的份額。 2016年至2018年及2019年上半年,社區增值服務收入占總收入的比例分別為10.1%、9.9%、14.7%和19.1%。

但是,除了這些普遍意義上的衡量標準之外,波利房地產的特色之一在于住宅以外的房地產。

迄今為止萬科房地產和戴德梁行成立合資公司的活動,朱保全依據商業房地產的發行能力給予了千億級公司多大的力量,笑著說“ 保利的房地產似乎很快就會上市,看著保利的表現。 ”

保利的房地產作為參考物的理由,背后的邏輯是保利在非房地產中的高占有率。

一般物業管理公司認為,與其把住宅物業作為主要物業,波莉的物業更多地致力于住宅以外的物業。 從業務類型看,保利房地產主要發展住宅社區、商業和辦公樓、公共和其他房地產(學校和科研場所、產業園、公共服務設施和城鎮等)。

保利房地產總經理吳蘭玉彼得說,開拓非居住狀態的市場是保利房地產的關注點,非居住狀態一般是單一業主,這樣的合作項目更好地發揮房地產公司服務的優勢,有利于公司的持續發展。

其中,在商業狀態下,保利房地產是“ 星云企業服” 服務品牌截止到2019上半年保利房地產在商業板塊運營的項目超過70項,還以輕資產模式實現了品牌和管理出口,開拓的購物中心達到10個,酒店達到4個。

然而,與商業狀況相比,保利的最大優勢可能在于公共房地產。 著力于中央企業身份,保利房地產從2017年開始著手公共服務管理,主要集中在城市管理和學校等領域,成功完成浙江西塘古鎮項目。

截至2019年上半年,保利物業管理846件物業中,商業和辦公樓、公共和其他物業項目281件,占33.2%。

具體來說,在各種房地產類型中,目前保利房地產管理的2.6億平方米房地產中,住宅社區面積占46.54%的商業和辦公樓面積占2.68%的公共和其他房地產面積最大,達到50.78%。 同時,保利房地產外拓非住宅項目管面積占總體的比重達到51.5%。

另一個值得一提的是,公共建筑的房地產領域很大,但城市管理和學校這樣的基礎房地產利益并不高。 公共建設房地產占保利房地產總管理面積的50.78%,房地產管理服務收入僅為11.87%,之后如何提高收益水平是一個亟待突破的問題。

4月11日宣布結束新三板招牌,8月6日在香港發表了股票募集書,12月19日發售首日上升了近25%。 這個房地產新股在攪動物流行業的什么呢?

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