首批企業自持租賃房:萬科式打劫是真是假?

2018-04-20      來源:黃岡房產   瀏覽次數:441

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黃岡房產網 90平方米三居室,10年租金180萬元,作為全市首批企業自持租賃房的萬科翡翠書院上周開放樣板間,卻因租金價格被推上風口浪尖,更有評論稱其為“萬科式打劫”。企業自持租賃房到底是什么房?租金為何定這么高?帶著這些疑問,本報記者昨天探訪了萬科翡翠書院樣板間。

房子 90平方米為主的精裝房

萬科翡翠書院位于海淀區永豐基地,距離中關村13公里、西二旗8公里,周圍離得最近的人群就是中關村產業園的科技從業者。北京萬科則將其定位為適合家庭需求的家庭型長租公寓。

從對外展示的樣板間看,這批企業自持租賃房和傳統概念中的出租房、租賃式公寓并不相同,更像是高端的服務式公寓?,F場展示的規劃顯示,項目的綜合容積率為1.78,除了最北面有幾棟10到15層的高樓外,其余均為3至8層的樓高。一期推出的房源在1000多套,戶型也分為兩類:90平方米的三居和180平方米左右的復式四居,其中90平方米的三居戶型占總套數的約70%。室內看,所有房源均按照綠色三星標準建造,精裝修交房,配備中央空調、新風系統、全屋凈水系統和智能家居產品。

以廚房為例,記者注意到,樣板間的廚房內不僅配備了煙機、灶具、烤箱等,還有可升降的櫥柜、紫外線殺菌設備,從裝修精細程度上看,確實不同于傳統的租賃房。

租金 最短租3年每月不低于1.5萬元

高租金,是萬科翡翠書院最為爭議的地方。根據記者從現場的了解,按照初步框架,90平方米三居室的月租金為1.5萬至1.8萬元,180平方米四居室的月租金為3萬至4萬元。單次租期則是從3年起步,最長10年。這也符合此前《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》中所要求的,開發企業持有土地的對外出租,單次租期不得超過10年。

租金支付上,無論租期長短,租戶都需要在房屋交付前一次性付清首個租期內的全部租金。對于簽訂10年租期的租戶,將可鎖定租金價格,10年內不會變動上調租金。以90平方米三居月租金1.5萬元計算,如果一次簽訂10年租約,全部的租金就是180萬元,180平方米四居則將達到最低360萬元。

萬科翡翠書院計劃在今年啟動預租,在2020年交付,也就是說,租戶需要在預租時交付一筆象征性意向金,在2020年交付前支付所有租金。這也是10年租金180萬元說法的由來。

回應 成本反推收益率不超過3%

一套房子租4萬元,萬科這是不是在推高租金價格?對于此,記者向北京萬科方面求證?!胺课葑赓U市場的需求是多樣的,有中低端需求,也有高端需求。我們有2萬間的經濟型長租公寓泊寓,而翡翠書院定位的是高端產品,滿足少部分人群需求,不能因為翡翠書院價格高,就說我們推高租金、作惡打劫?!北本┤f科相關負責人回應稱,萬科翡翠書院的租金價格是從成本反推而得,兩個地塊的地價加上50億元的資金和建安成本,在不考慮配套、長期經營成本等的情況下,總成本已達到160億元。理想條件下,該項目的收益率不會超過3%,對企業而言是極其微利的。

記者仔細做了求證,總成本160億元的說法是屬實的。翡翠書院所在的地塊,是2016年“9·30”之后北京為了控制房價而執行的“限房價、競地價”政策的產物,共出現了4塊企業100%自持地塊。其中,永豐產業基地0062、0166、0158地塊和0132、0120、0162地塊,最終地價是50億元和59億元,也就是翡翠書院所在的兩個地塊,成交時的樓面價便達到36000元/平方米。

“單純從租金看,4萬元確實太高,但對于這個項目,這樣的定價絕不是暴利?!北本┲性禺a首席分析師張大偉告訴記者,109億元的地價下還按照正常規劃成小戶型出租,根本行不通,所以只能建設成為高端住宅出租。

盼望 租戶期待租售同權

在《關于本市企業自持商品住房租賃管理有關問題的通知》中,對于租金定價也是這樣寫的:企業自持商品住房租賃活動實行市場化機制,租金價格由租賃雙方按照市場水平協商確定。記者也隨機采訪了部分居民,有人覺得4萬元的租金價格太高,也有人覺得如果自身經濟實力足夠那也可以去享受。

有沒有可能通過引入金融產品從而降低租金?銀行業內人士告訴記者,由于首批企業自持租賃地塊屬于試驗性質的產品,而不是純商業性質的產品,所以銀行對此也非常謹慎,生怕碰觸政策“紅線”。而對于租戶來說,有聲音也提出,希望像政策性住房那樣,在企業自持租賃地塊上能給予“租售同權”的政策,該項目內配建的學校,租戶子女也能享受和買房子女一樣的入學政策。

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